Ristrutturazioni edilizie

Per le ristrutturazioni edilizie e gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la normativa prevede importanti agevolazioni fiscali, sia quando questi si effettuano su singole unità abitative, sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.

​

L’agevolazione principale, è quella prevista dall'articolo 16-bis del DPR 917/86, ovvero la detrazione Irpef del 36% delle spese sostenute, fino ad un ammontare complessivo delle stesse, non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

​

Possono utilizzare l’agevolazione (in presenza dei requisiti previsti), non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che sostengono le spese, ma anche l’inquilino o il comodatario.

Hanno nello specifico diritto alla detrazione:

• il proprietario o il nudo proprietario;

• il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

• l’inquilino o il comodatario;

• i soci di cooperative divise e indivise;

• i soci delle società semplici;

• gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

Hanno diritto alla detrazione, (purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture):

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento e il componente dell’unione civile;

• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all'altro coniuge;

• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

​

Sono ammessi all'agevolazione i lavori effettuati sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali ovvero:

• gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, e sulle loro pertinenze;

• gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali;

• gli interventi di ricostruzione o di ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;

• gli interventi di realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;

• gli interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi;

• gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap gravi;

• gli interventi di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici;

• gli interventi per l’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;

• gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all'adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici.

 

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, nella detrazione possono essere incluse:

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;

• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;

• le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del D.M. 37/2008 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano;

• le spese per l’acquisto dei materiali;

• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;

• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;

• l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;

• gli oneri di urbanizzazione;

• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati.

​

Cosa fare per beneficiare della detrazione 50%

Per usufruire della detrazione, è necessario inviare se prevista, e prima dell’inizio dei lavori, una comunicazione all'Asl competente per territorio con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo di tale notifica.

Bisognerà effettuare i pagamenti con bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Nella dichiarazione dei redditi, si dovranno indicare i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Tra la documentazione che il contribuente deve conservare ed esibire a richiesta degli uffici, vi sono le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare, la domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti, le ricevute di pagamento dell'Imu se dovuta, la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, e le tabelle millesimali di ripartizione delle spese per gli interventi sulle parti comuni di edifici residenziali, le fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute, le ricevute dei bonifici di pagamento.

​

Eco bonus e sisma bonus 2020

Relativamente all'eco bonus, questo prevede la detrazione al 50/65% per lavori di efficientamento energetico che in generale prevedono:

• il miglioramento termico dell’edificio;

• l’installazione di pannelli solari;

• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

La norma proroga semplicemente di un anno la portata del bonus, lasciando quindi invariate tutte le disposizioni vigenti. Il sisma bonus è specificamente dedicato alla messa in sicurezza degli immobili che a seconda della tipologia di lavori e della zona di residenza, beneficiano della detrazione fino all'85%.

Le detrazioni sono differenti a seconda del:

• risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori;

• della zona sismica in cui si trova l’immobile;

• della tipologia di edificio.

Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021, è prevista una detrazione del 50% su un ammontare massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (per ciascun anno), che deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo. La detrazione è elevata al 70% o 80% quando dalla realizzazione degli interventi si ottiene una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi, e quando i lavori sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, in quest’ultimo caso passa all'80 o 85%.

Inoltre, chi acquista un immobile in un edificio demolito e ricostruito nei comuni in zone classificate a “rischio sismico 1”, può detrarre dalle imposte una parte consistente del prezzo di acquisto – 75 o 85%, fino a un massimo di 96.000 euro. Le detrazioni possono essere usufruite anche dai soggetti passivi Ires, l’agevolazione può essere usufruita per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per attività produttive, situate nelle zone sismiche ad alta pericolosità, e anche a quelle a minor rischio.